Como escolher um ponto comercial

O ponto 100% existe, mas está ocupado, como escolher um ponto comercial ?

O que todos queremos é o ponto ideal, no momento certo e num preço ótimo, mas encontrar essas três variáveis juntas é como ganhar na loteria.

Mas podemos chegar muito perto e ao contrário da loteria, muito perto também dá “prémio”.

Neste artigo quero dividir com você algumas técnicas para você chegar, mesmo que não seja o “ponto ideal”, que seja um ponto de SUCESSO, que é o que importa.

O que você tem que saber antes de começar a sua busca é:

1 – Tenha paciência e serenidade
2 – Esteja atento aos detalhes
3 – Saiba quais os FATORES de SUCESSO de seu negócio
4 – Identifique trechos de ruas antes de escolher imóveis

Só depois de você estar a vontade e certo dos pontos acima é que deve ir em busca de seu ponto.

Muitos começam a busca por um “ponto ideal” visitando um imóvel, porém este pode ser seu primeiro erro.

A visita ao ponto comercial é a ultima etapa do processo, você pode ter oferta de alguns imóveis e queira avalia – los.

Porém tenha o ponto teórico descrito, que encaixe perfeitamente no seu negócio e na sua estratégia, seja de um negócio novo ou em expansão, assim você terá como avaliar, descartar ou contratar com maior eficiência e rapidez o ponto comercial.

Saiba quais os fatores de sucesso de seu negócio,

Por exemplo, se você vai abrir uma cafeteria, a VISIBILIDADE e FLUXO de PESSOAS é essencial, afinal ninguém planeja com antecedência que vai tomar um café.

Já uma escola não precisa de tanta visibilidade, mas fácil acesso é essencial, portanto, ser próxima e bem assistida de transporte publico é um requisito.

Descreva seu publico e qual o momento em que ele escolhe consumir os seus produtos ou serviços.

É importante que avalie que o local a escolher tenha densidade demográfica desse publico em questão.

Outro exemplo,

na Av. Paulista, centro financeiro de São Paulo, um salão de cabeleireiro tem mais clientes em um momento de conveniência, uma escova ou uma mão, para ir numa reunião ou estar bem apresentada na empresa.

Já um salão de cabeleireiro a poucas quadras de distância, na luxuosa rua Oscar Freire, o cliente procura uma experiência mais demorada e/ou intimista e pode ser o mesmo cliente, mas em um momento diferente.

Esse mesmo cliente na Av. Paulista se desloca ao salão a pé, já na Oscar Freire ele pode se deslocar de carro e aí estacionamento ou valet podem ser importantes.

A Persona

Descreva a “persona”, um cliente fictício que é o espelho de seu público e procure trechos de rua que essa persona frequenta e obviamente tenha muitas iguais ou parecidas com ela.

Primeiro – para uma boa escolha avalie:

Concentração de publico alvo
Fácil Acesso
Boa visibilidade
Fluxo de pessoas
Sem barreiras (escadas, ruas, portões)
Rua reconhecida
Facilidade de estacionamento, se for pertinente ao negócio

Resumindo, se o ponto reúne as condições necessárias para vender muito e é coerente com seu planejamento e valores do seu negócio.

Não cometa o erro de procurar imóveis antes de ter descrito e muito bem definidos os FATORES de SUCESSO de seu negócio.

Segundo – Escolha trechos de ruas que você queira explorar e coerentes com seu público alvo

Quando você elege trechos de rua e micro regiões que deseja explorar isso lhe proporcionará maiores opções para avaliar e negociar

Atenção – Nas circunstâncias pós convid-19, aquele ponto ideal que sempre esteve ocupado, pode estar pronto para “mudar de mãos”.

Lembre-se que você deve ter paciência e serenidade para achar seu ponto comercial, não se deixe seduzir por um imóvel bonito, na rua de trás de onde você demarcou que seria a área ou trecho ideal.

Ponto Comercial - Salão de Beleza

Não existe imóvel ideal e sim a localização ideal.

Um bom imóvel, não necessariamente é um bom ponto.
Um bom ponto é o conjunto de características, geográficas, demográficas, visibilidade e acesso,

Você pode pintar a fachada, reformar o imóvel, mas uma coisa você não pode mudar, a LOCALIZAÇÃO.

Uma boa localização pode agregar vendas e sucesso um imóvel bonito, é só um imóvel bonito.

O valor da locação

Quando se trata de negócio, não tratamos de caro ou barato mas sim se o valor está coerente com o planejamento e o retorno financeiro esperado.

Ida a campo

Ir a campo despende tempo e dinheiro por isso é preciso, planejar e se preparar.

Se o ponto comercial passou pelos crivos anteriores você pode preparar a ida a campo e não é só dar uma volta ao quarteirão, por isso prepare-se.

  1. Horário das visitas
  2. Pesquisa em órgãos públicos
    – Se o imóvel está regular
    – Se não haverá mudanças de obras ou zoneamento
    – Quadra do Rei®
    – vizinhança
    – Acesso
    – Transporte publico
    – Empresas complementares ao nosso negócio
    – Pontos geradores de fluxo (restaurantes, bancos, metro, etc.)
    – Concorrentes
  3. Com os FATORES de SUCESSO bem descritos e seu planejamento, você, sabe que para um determinado valor de aluguel você terá de atender um determinado numero de clientes que lhe trará determinado faturamento.
  4. Avalie a passagem de pedestres se seu publico tradicionalmente se desloca a pé para sua loja e a passagem de veículos se forem de carro.
  5. Escolha dias e horários que tradicionalmente são de movimento para seu negócio e faça uma contagem por amostragem de pessoas e/ou veículos conforme for o caso.
  6. Faça um pesquisa, com os comerciantes da região, pergunte como está o movimento, o que mudou nos últimos anos, segurança, você verá, as pessoas irão lhe surpreender e muitas farão contribuições valiosas para sua avaliação.

Uma outra boa fonte de informação são os taxistas da região, volte de taxi e converse com vários, poderão ser bem contribuintes.

Estude a região

Antes de ir a campo, hoje dispomos do GoogleMaps®, excelente ferramenta que nos mostra a região, transportes públicos e demarca os principais negócios na região para você se preparar antes de ir a campo.

Imprima as informações e pontos de visita, assim você ganhará muito tempo na sua pesquisa, tire fotos e faça anotações para sua análise.

A visibilidade

A visibilidade é uma avaliação importante, avalie o seu ponto faça o trajeto do pedestre e do automóvel.
Tire fotos como se fosse o olhar do pedestre ou do condutor as fotos destacarão os obstáculos e pontos cegos da sua loja.

Banca de jornal, arvore postes podem atrapalhar bem a visibilidade de um ponto e diminuir o tempo de decisão de compra, isso se faz em campo.

Se você tem um imóvel no meio do quarteirão e outro numa esquina a esquina tem duas frentes de vitrine e nesse quesito leva vantagem.
A positividade de uma esquina se dá quanto mais ela está exposta ao fluxo.

Na figura vemos a esquina mais positiva (++) os dois sentidos da rua a vêem de frente.

Já a esquina mais “negativa”, a visibilidade é mais prejudicada, por isso ela é mais negativa (- – ).

Avaliação de visibilidade e acesso

Atenção:  O uso de positivo e negativo é apenas ilustrativo e didático, demonstra peso na decisão e não que uma esquina é um ponto ruim, de forma alguma. Só demonstra que uma é melhor que a outra.

A vizinhança

Informe-se sobre possíveis bloqueios corriqueiros como feiras que podem atrapalhar ou beneficiar seu negócio, no caso de um salão de beleza, prejudica, se for uma loja tipo 1,99 pode ajudar.

Procure vizinhos complementares, se você é um salão de beleza por exemplo, loja de roupas, sapatos ajuda, bancos e correios são estabelecimentos geradores de trafego por exemplo.

Esteja atento a pontos que possam prejudicar o seu negócio por algum motivo, vizinhos vazios também são uma variável, incontrolável e aciona um alerta sobre o futuro do ponto, deve ser analisado, é uma área em transformação deverá pesquisar se para melhor ou pior.

Sé é uma área nova em expansão junto com o bairro é positivo, se os comerciantes estão saindo por uma obra, diminuição de publico no entorno é negativo.

Avalie os diversos pontos e use o checklist para fazer sua avaliação de prós e contras para poder compara-los e fazer a melhor escolha.

Estou a disposição,

use o espaço de comentários para tirar alguma dúvida ou acrescentar algum assunto que deseje ser abordado no blog ou que queira mais aprofundado.

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